A Roma le case in affitto sono sparite – Campanili n. 13
Nella capitale sono disponibili meno di tremila appartamenti, e per trovarne uno in tempi ragionevoli spesso non bastano nemmeno 2.000 euro al mese. Colpa di Airbnb, ma non solo
Prezzi alle stelle, appartamenti fatiscenti, richieste di fideiussione bancaria, onorari delle agenzie immobiliari arrivati ormai a più di due mensilità: sono tutti elementi ben noti a chi cerca un appartamento in affitto nelle città italiane sottoposte a una grande pressione turistica. Ma a Roma c’è un problema in più, che forse supera tutti gli altri: le case in affitto sono scomparse, quasi del tutto.
Una rapida ricerca su immobiliare.it, principale portale online consultato da chi cerca e offre appartamenti, permette di prendere la misura della situazione: in tutto il comune di Roma, che conta 2,8 milioni di residenti ed è il più grande d’Europa per superficie, si trovano circa 2800 appartamenti in affitto. Affinando la ricerca, la situazione peggiora: all’interno del Grande Raccordo Anulare sono disponibili soltanto 2250 appartamenti in affitto e, di questi, solo 1140 sono proposti a un canone mensile inferiore ai 2.000 euro, un numero esiguo che scende ancora se si considerano i quartieri centrali e semicentrali.
Si tratta di un’area molto estesa e non paragonabile a nessun centro delle altre grandi città italiane, che si può ricavare nel raggio di cinque chilometri dall’isola Tiberina e che ingloba la parte della capitale che va dal Villaggio Olimpico all’inizio dell’Eur, e dal Pigneto alla fine di Villa Pamphili. In questo caso gli appartamenti disponibili sono 1400, che diventano 520 se si cercano a meno di 2.000 euro. Per avere un termine di paragone, tracciando un cerchio simile a Milano a partire dal Duomo, si abbraccia quasi tutta la città entro la tangenziale e sono disponibili circa 9300 case in affitto (nell’intero comune il totale si avvicina a 11 mila), e circa 5200 sotto i 2.000 euro. Naturalmente i numeri si riferiscono alle mie ricerche fatte questa settimana, possono cambiare, ma danno un’idea abbastanza precisa della situazione, che è catastrofica: a Roma è diventato quasi impossibile trovare un appartamento in affitto anche per una famiglia che guadagna circa 5.000 euro netti al mese.
Ma come è stato possibile? La risposta, per chi lavora nel settore, è molto semplice: “L’esplosione di Airbnb ha cambiato completamente il mercato degli affitti”, mi dice Blasco Pulieri, area manager di Dove.it e soprattutto tra gli agenti immobiliari protagonisti di Casa A Prima Vista, programma TV in onda su Real Time arrivato alla sua quarta stagione. Secondo il sito Inside Airbnb, che raccoglie in modo dettagliato i dati degli appartamenti proposti sulla piattaforma, nel comune di Roma sono disponibili 34.061 annunci, e il 73,1 per cento di questi riguarda interi appartamenti. Una tale disparità di offerta rende difficile negare l’influenza delle locazioni turistiche sui prezzi e soprattutto sull’offerta di case per le locazioni tradizionali: i proprietari, semplicemente, preferiscono questa modalità, più flessibile e remunerativa.
“Il fenomeno ha avuto una prima accelerazione qualche anno fa, quando in molti affittavano appartamenti a lungo termine per trasformarli in Airbnb, un business semplice, che si può avviare con un investimento contenuto: versi una caparra ai proprietari, compri la biancheria e un po’ di arredamento, e nel giro di qualche settimana inizi a guadagnare. In pochi anni, se ne sono accorti anche i proprietari: se un appartamento mi rende 2.000 euro al mese, è verosimile che io possa affittarlo a 200 euro a notte. Moltiplicato per venti notti al mese è un guadagno infinitamente superiore, e mi consente di riprendere subito il bene se lo desidero”, ragiona Pulieri. Che ammette quanto la mancanza di appartamenti in affitto abbia cambiato anche la sua professione: “Io sono specializzato in compravendite, ma tradizionalmente le agenzie hanno sempre fatto entrambe le cose. Da qualche anno si sono dovute specializzare: trattare affitti richiede ormai una conoscenza del mercato particolare e una rete di conoscenze specifica. Chi ce l’ha si è guadagnato una posizione difficile da scalfire”.
Dal punto di vista fiscale, peraltro, le locazioni brevi sono trattate in modo abbastanza conveniente: il primo appartamento è sottoposto alla cedolare secca del 21 per cento, come per gli affitti tradizionali, dal secondo in poi la tassazione passa al 26 per cento, ma se si sceglie di aprire una partita Iva forfettaria, la base imponibile è ridotta al 40 per cento del fatturato fino a 85 mila euro all’anno. In altre parole, su 1.000 euro, il titolare dovrà pagare le tasse soltanto su 400 euro, il 5 per cento per i primi cinque anni di attività, il 15 per cento i successivi. È uno dei “coefficienti di redditività” più bassi tra le partite Iva nel settore dei servizi, che in genere hanno degli imponibili intorno al 70 per cento del fatturato.
Tutto questo si unisce a un aumento delle presenze turistiche senza precedenti nella capitale, in attesa dell’evento che dovrebbe, in teoria, segnare il picco di arrivi: il Giubileo che verrà inaugurato a fine dicembre da Papa Bergoglio e continuerà per tutto il 2025. L’idea diffusa secondo la quale i pellegrini faranno carte false per alloggiare negli Airbnb spuntati come funghi anche in zone periferiche è tutta da verificare, ma ormai il treno è partito e chiunque possieda una seconda casa sembra volerne approfittare. Il proprietario di casa di Celestina, per esempio, ha deciso di non rinnovarle il contratto dopo sette anni proprio per sfruttare l’occasione, costringendola a cercare un’alternativa in pochi mesi. Lei ha 41 anni e lavora in una grande concessionaria pubblicitaria, dunque “non pensavo di avere problemi, anche perché avevo un budget di circa 1.400 euro, che credevo ampiamente sufficiente”, racconta. E invece ha rapidamente capito di avere sottovalutato la questione: “Scoprire che 1.400 euro al mese non bastano per un bilocale in una zona semicentrale, perché quelli che ci sono vanno via il giorno stesso, è umiliante. Così come lo è scoprire che molti proprietari chiedono una fideiussione bancaria per concederti l’appartamento: vieni trattato da moroso in modo preventivo”. Alla fine ha risolto con un colpo di fortuna: una sua amica le ha affittato un piccolo appartamento che utilizzava per gli affitti brevi e che ha ritirato da Airbnb: “È una situazione provvisoria, lo spazio è troppo piccolo. Una volta passato il Giubileo mi rimetterò a cercare, ma almeno abito in un posto decente”.